Hợp đồng thuê nhà - Mẫu Hợp đồng thuê nhà mới nhất 2020

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc thuê nhà trở thành nhu cầu thiết yếu của nhiều người. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê nhà. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về hợp đồng thuê nhà là gì và giới thiệu mẫu hợp đồng thuê nhà 2026 chuẩn nhất, giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà là văn bản pháp lý ghi nhận thỏa thuận giữa bên cho thuê (chủ sở hữu nhà) và bên thuê, trong đó bên cho thuê đồng ý cho bên thuê sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định với mức giá thuê cụ thể và các điều kiện kèm theo.

Hợp đồng thuê nhà không chỉ đơn thuần là tờ giấy ghi nhận giao dịch, mà còn là công cụ bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên khi phát sinh tranh chấp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng thuê nhà cần được lập thành văn bản, có đầy đủ các nội dung bắt buộc theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Phân loại hợp đồng thuê nhà

Trên thực tế, hợp đồng thuê nhà được phân loại thành nhiều loại khác nhau tùy theo mục đích sử dụng:

Hợp đồng thuê nhà ở: Áp dụng khi thuê nhà để ở
Hợp đồng thuê nhà kinh doanh: Áp dụng khi thuê nhà để kinh doanh, buôn bán
Hợp đồng thuê nhà làm văn phòng: Áp dụng khi thuê nhà làm trụ sở, văn phòng làm việc

Mỗi loại hợp đồng đều có những đặc điểm và điều khoản riêng, phù hợp với mục đích sử dụng và được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật khác nhau.

Căn cứ pháp lý của hợp đồng thuê nhà năm 2026

Hợp đồng thuê nhà được xây dựng dựa trên các căn cứ pháp lý chính sau:

Bộ luật Dân sự 2015
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024)
Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023
Các văn bản pháp luật có liên quan khác

Đặc biệt, Điều 163 Luật Nhà ở 2023 đã quy định cụ thể về nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê nhà ở, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho giao dịch thuê nhà ở.

Các nội dung bắt buộc trong mẫu hợp đồng thuê nhà 2026

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, mẫu hợp đồng thuê nhà 2026 cần có các nội dung bắt buộc sau:

Thông tin các bên tham gia hợp đồng:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức
- Địa chỉ liên lạc
- Số CCCD/CMND/Hộ chiếu (đối với cá nhân)
- Mã số thuế (đối với tổ chức)
Mô tả chi tiết về nhà ở cho thuê:
- Địa chỉ nhà ở
- Diện tích sử dụng
- Cấu trúc, số phòng
- Trang thiết bị kèm theo (nếu có)
- Đặc điểm của thửa đất gắn với nhà ở
Giá thuê và phương thức thanh toán:
- Giá thuê cụ thể
- Chu kỳ thanh toán (hàng tháng, quý, năm)
- Phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản)
- Thời hạn thanh toán
Thời hạn thuê nhà:
- Ngày bắt đầu
- Ngày kết thúc
- Điều kiện gia hạn (nếu có)
Quyền và nghĩa vụ của các bên:
- Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê
- Quyền và nghĩa vụ của bên thuê
- Trách nhiệm sửa chữa, bảo trì nhà ở
Cam kết của các bên:
- Cam kết về tình trạng pháp lý của nhà ở
- Cam kết về việc thực hiện đúng hợp đồng
Các thỏa thuận khác (nếu có):
- Điều kiện chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
- Điều khoản về phạt vi phạm
- Điều khoản về trả nhà
Hiệu lực của hợp đồng:
- Thời điểm có hiệu lực
- Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực
Thông tin ký kết:
- Ngày, tháng, năm ký kết
- Chữ ký của các bên
- Dấu của tổ chức (nếu có)

Ví dụ thực tế từ trải nghiệm khách hàng

Anh Minh (34 tuổi, Hà Nội) chia sẻ: “Trước đây tôi chỉ thuê nhà bằng hợp đồng đơn giản, ghi tay vài tờ giấy. Kết quả là bị chủ nhà đơn phương tăng giá giữa chừng mà không thể làm gì. Sau khi tham khảo mẫu hợp đồng thuê nhà chuẩn, tôi đã yêu cầu lập hợp đồng đầy đủ. Nhờ đó, khi chủ nhà muốn tăng giá, tôi đã có cơ sở pháp lý để đàm phán và bảo vệ quyền lợi của mình.”

Hợp đồng thuê nhà là gì - Mẫu Hợp đồng thuê nhà 2019 — Hợp đồng thuê nhà là gì – Mẫu Hợp đồng thuê nhà 2020

Chủ thể tham gia hợp đồng thuê nhà

Điều kiện đối với cá nhân

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, cá nhân tham gia hợp đồng thuê nhà phải đáp ứng các điều kiện sau:

Là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đủ năng lực hành vi dân sự
Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có thể tham gia hợp đồng nếu được người đại diện theo pháp luật đồng ý
Có quyền sở hữu đối với nhà ở (đối với bên cho thuê)
Không bắt buộc phải đăng ký cư trú tại nơi có nhà được giao dịch (đối với bên thuê)

Điều kiện đối với tổ chức

Đối với tổ chức tham gia hợp đồng thuê nhà:

Phải là tổ chức được thành lập hợp pháp
Hợp đồng phải được xác lập và thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp
Phải có con dấu hợp pháp (nếu có)

Hình thức của hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Đây là câu hỏi phổ biến của nhiều người khi tìm hiểu về hợp đồng thuê nhà. Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực để có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, việc công chứng sẽ tăng tính pháp lý và giúp bảo vệ quyền lợi các bên tốt hơn khi xảy ra tranh chấp.

Các trường hợp nên công chứng hợp đồng thuê nhà

Mặc dù không bắt buộc, nhưng trong một số trường hợp sau đây, việc công chứng hợp đồng thuê nhà là rất cần thiết:

Khi giá trị hợp đồng lớn
Khi thời hạn thuê dài (từ 3 năm trở lên)
Khi nhà cho thuê là tài sản chung của nhiều người
Khi cần đăng ký tạm trú cho người thuê
Khi bên thuê cần sự đảm bảo cao về pháp lý

Việc công chứng hợp đồng sẽ phát sinh thêm chi phí, nhưng đây là khoản đầu tư hợp lý để đảm bảo an toàn pháp lý cho cả hai bên.

Mẫu hợp đồng thuê nhà 2026 chuẩn theo quy định pháp luật

Dưới đây là trích dẫn một số điều khoản cơ bản trong mẫu hợp đồng thuê nhà 2026 được quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
Số: ……/HĐ

Hôm nay, ngày … tháng … năm ……, tại ……………………………………
Chúng tôi gồm:

I. BÊN CHO THUÊ NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên cho thuê):
- Ông (bà):...........................................................................................
- Số CCCD/CMND/Hộ chiếu:....................... Cấp ngày:...../...../........
- Nơi cấp:.............................................................................................
- Hộ khẩu thường trú:...........................................................................
- Địa chỉ liên hệ:....................................................................................
- Điện thoại:..........................................................................................
- Email:..................................................................................................

II. BÊN THUÊ NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là Bên thuê):
- Ông (bà):...........................................................................................
- Số CCCD/CMND/Hộ chiếu:........................ Cấp ngày:...../...../........
- Nơi cấp:.............................................................................................
- Hộ khẩu thường trú:...........................................................................
- Địa chỉ liên hệ:....................................................................................
- Điện thoại:..........................................................................................
- Email:..................................................................................................

Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng thuê nhà ở với các nội dung sau:

ĐIỀU 1. ĐẶC ĐIỂM CHÍNH CỦA NHÀ Ở CHO THUÊ
1. Đặc điểm nhà ở cho thuê:
a) Địa chỉ nhà ở:....................................................................................
b) Tổng diện tích sử dụng nhà ở:.................. m²
c) Cấu trúc nhà ở:..................................................................................
d) Số tầng:.............................................................................................
đ) Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở:...........................................

[...]

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Quyền của bên cho thuê:

Nhận đủ tiền thuê nhà theo thời hạn đã thỏa thuận
Nhận lại nhà khi hết hạn hợp đồng
Đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều khoản đã cam kết
Yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra

Nghĩa vụ của bên cho thuê:

Giao nhà đúng thời hạn và đảm bảo chất lượng như đã thỏa thuận
Bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho bên thuê
Sửa chữa hư hỏng lớn không do lỗi của bên thuê
Thông báo trước cho bên thuê khi cần chấm dứt hợp đồng theo quy định

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

Quyền của bên thuê:

Nhận nhà đúng thời hạn với đặc điểm, chất lượng như đã thỏa thuận
Được sử dụng nhà ổn định trong thời hạn thuê
Được yêu cầu bên cho thuê sửa chữa kịp thời khi có hư hỏng lớn
Được ưu tiên ký hợp đồng tiếp nếu hết hạn hợp đồng

Nghĩa vụ của bên thuê:

Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền thuê nhà
Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận
Bảo quản, giữ gìn nhà ở và tài sản kèm theo
Sửa chữa các hư hỏng do mình gây ra
Trả nhà đúng thời hạn và trong tình trạng hợp lý

Các lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng thuê nhà

Trước khi ký hợp đồng

Xác minh thông tin nhà và chủ nhà:
- Kiểm tra giấy tờ sở hữu nhà của bên cho thuê
- Xác minh danh tính của chủ nhà thông qua CCCD/CMND
- Tìm hiểu tình trạng pháp lý của ngôi nhà (có đang thế chấp không?)
Kiểm tra tình trạng nhà:
- Kiểm tra kỹ các thiết bị, tiện nghi trong nhà
- Chụp ảnh, quay video làm bằng chứng về hiện trạng nhà
- Ghi rõ các hư hỏng, thiếu sót (nếu có) vào biên bản bàn giao
Thương lượng các điều khoản:
- Thỏa thuận rõ về giá thuê, chu kỳ tăng giá (nếu có)
- Xác định rõ trách nhiệm sửa chữa, bảo trì
- Thỏa thuận về tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả

Khi ký hợp đồng

Đọc kỹ toàn bộ hợp đồng:
- Không bỏ qua bất kỳ điều khoản nào, dù là chữ in nhỏ
- Đảm bảo mọi thỏa thuận miệng đều được ghi vào hợp đồng
- Yêu cầu làm rõ những điều khoản chưa hiểu
Lưu ý về tiền đặt cọc:
- Thông thường tiền cọc tương đương 1-2 tháng tiền thuê
- Ghi rõ điều kiện được hoàn trả tiền cọc
- Lập biên bản giao nhận tiền cọc riêng
Số lượng bản hợp đồng:
- Ký ít nhất 02 bản hợp đồng (mỗi bên giữ 01 bản)
- Mỗi trang hợp đồng đều phải có chữ ký/paraaf của các bên

Sau khi ký hợp đồng

Bảo quản hợp đồng:
- Giữ hợp đồng ở nơi an toàn, tránh thất lạc
- Scan/chụp ảnh hợp đồng để lưu trữ điện tử
Thực hiện đúng cam kết:
- Thanh toán tiền thuê đúng hạn
- Sử dụng nhà đúng mục đích
- Thông báo kịp thời cho bên cho thuê về các vấn đề phát sinh
Lưu giữ chứng từ:
- Giữ biên lai, hóa đơn thanh toán tiền thuê
- Lưu lại các thông báo, trao đổi với chủ nhà

Các tình huống chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:

Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thuê
Bên thuê không thanh toán tiền thuê đủ 3 kỳ liên tiếp mà không có lý do chính đáng
Bên thuê làm hư hỏng nghiêm trọng nhà ở
Nhà ở cho thuê bị phá dỡ do bị hư hỏng hoặc theo quy hoạch
Bên thuê chết mà không có người đang cùng sinh sống

Tuy nhiên, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp khác do hai bên thỏa thuận.

Bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng

Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:

Nhà ở không đảm bảo chất lượng như đã thỏa thuận
Nhà ở có nguy cơ sập đổ hoặc mất an toàn
Bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý
Bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà

Tương tự, bên thuê cũng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp khác do hai bên thỏa thuận.

Giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà

Các hình thức giải quyết tranh chấp

Khi phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà, các bên có thể lựa chọn một trong các hình thức giải quyết sau:

Thương lượng, hòa giải: Đây là biện pháp ưu tiên, tiết kiệm thời gian và chi phí
Hòa giải tại UBND cấp xã: Áp dụng khi thương lượng không thành công
Trọng tài thương mại: Nếu trong hợp đồng có điều khoản trọng tài
Tòa án nhân dân: Phương án cuối cùng khi các biện pháp trên không hiệu quả

Lưu ý khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Nếu phải đưa vụ việc ra tòa án, bên khởi kiện cần chuẩn bị:

Đơn khởi kiện theo mẫu quy định
Bản gốc hoặc bản sao có công chứng của hợp đồng thuê nhà
Các chứng cứ chứng minh vi phạm của bên bị kiện
Các biên lai, hóa đơn, tin nhắn liên quan đến tranh chấp
Các tài liệu khác có liên quan

Hợp đồng thuê nhà là văn bản pháp lý quan trọng, bảo vệ quyền lợi cho cả bên cho thuê và bên thuê. Việc nắm rõ các quy định pháp luật và sử dụng mẫu hợp đồng thuê nhà 2026 chuẩn sẽ giúp các bên tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.

Khi thuê nhà, hãy luôn nhớ: “Minh bạch trong hợp đồng, an tâm trong cuộc sống”. Một bản hợp đồng thuê nhà chi tiết, rõ ràng chính là chìa khóa để bạn có trải nghiệm thuê nhà suôn sẻ và an toàn.